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丈夫私自卖房屋是否有效

　　【案情】

　　李某的妻子王某在外地工作，较长时间不在家中居住，两人婚后购置了两套房屋。2008年10月初，李某认为市场房价较高即在未告知王某情况下将其中一套住房出卖给朋友张某，签合同前李某向张某出示了房屋所有权人为李某的房屋所有权证。双方签订合同后张某付清了全部购房款，李某将房屋所有权证交给张某，张某搬入该房屋居住。一个星期后张某和李某到房地产交易中心办理过户手续时遭到拒绝，王某回来后也表示反对李某出卖房屋。张某遂诉至法院要求确认房屋买卖合同有效。

　　【分歧】

　　李某未经妻子王某同意出卖房屋的合同是否有效?

　　第一种观点认为，李某出卖的房屋是李某与王某的共同财产，两人具有共同的处分权，李某未经共同处分权人王某的同意事后又未经追认，该买卖合同无效。

　　第二种观点认为，签合同前李某向张某出示了房屋所有权人为李某的房屋所有权证，张某有理由相信李某有处分权，该买卖合同有效。

　　【管析】

　　笔者同意第一种意见，其理由如下。

　　1、善意取得是指无处分权人转让标的物给善意第三人时，善意第三人一般可取得标的物的所有权，所在权人不得请求善意第三人返还原物。在物权法实施以前，善意取得的原物仅限于动产，不动产不适用善意取得。为了维护交易安全和经济秩序稳定，2007年实施的《中华人民共和国物权法》第一百零六条对不动产的善意取得也作出了相应的规定，同时为了保护所有人的合法权益，对善意取得进行了严格的限制，必须同时具备(一)受让人该动产或不动产时是善意的; (二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人三个条件。

　　2、善意取得制度还须满足的一个重要条件是善意第三人不知道也不可能知道占有人无转让财产的权利，从该案的具体情形来看，尽管李某向张某出示了房屋所有权人为李某的房屋所有权证，但张某系完全民事行为能力人，李某的朋友，有理由也应当知道张某系已婚，房屋一般为夫妻共同财产，对夫妻共同财产张某并没有完全的处分权，即使对张某的婚姻状况不了解，在签订房屋买卖合同时要求取得共同所有人的默认或者书面同意，李某在买卖房屋时没有尽到合理的必要的注意，故该案不适用善意取得。

　　3、《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该案中李某擅自处分夫妻共同财产且系不动产，属无权处分，故张某与李某要求办理过户手续时遭到拒绝。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。李某未经共同处分权人王某的同意事后又未经追认，该买卖合同无效。李某与张某在进行买卖房屋的活动中，双方均存在过错，对于张某的损失，张某可以要求李某给予一定的赔偿。